Penali za Žabicu imaju limit: Grad može naplatiti samo prvih 50 dana kašnjenja, a i to je upitno

--------------------------------------------------

--------------------------------------------------

Odluka Grada Rijeke da odbije novi zahtjev investitora za produljenje roka izgradnje Kompleksa Žabica i utvrdi da su se stekli uvjeti za naplatu penala zbog kašnjenja uglavnom je dočekana s odobravanjem javnosti. Mnogi su pozdravili čvršći stav gradske vlasti prema jednom od najvećih i najvažnijih projekata u gradu, no detaljniji uvid u službene dokumente pokazuje da javnost možda ipak nije bila potpuno informirana o svim okolnostima, a posebno o visini mogućih penala, rokovima izgradnje i njihovom stvarnom dosegu.

Projekt Kompleksa Žabica od samog je početka imao jasno definirane rokove. Građevinska dozvola izdana je 14. studenoga 2023. godine, a pravomoćna je postala 14. prosinca iste godine. Ugovorom je bilo određeno da investitor mora završiti izgradnju kompleksa i ishoditi pravomoćnu uporabnu dozvolu u roku od 24 mjeseca od pravomoćnosti građevinske dozvole, odnosno najkasnije do 14. prosinca 2025. godine.

Investitor je potom zatražio produljenje roka pozivajući se na niz okolnosti koje su, prema njegovom mišljenju, utjecale na dinamiku radova. Nakon razmatranja dokumentacije Grad je prihvatio dio razloga te priznao ukupno 116 dana kašnjenja koje investitor nije mogao izbjeći. Zbog toga je rok za završetak projekta produljen do 9. travnja 2026. godine.

Nakon toga Best in Parking ponovno je zatražio dodatno produljenje roka, ovoga puta za čak 201 dan, odnosno do 27. listopada 2026. godine. Grad je angažirao sudskog vještaka koji je analizirao dostavljenu dokumentaciju i zaključio da razlozi navedeni u drugom zahtjevu ne opravdavaju novo produljenje roka. Gradonačelnica Iva Rinčić potom je odbila zahtjev investitora te utvrdila da je investitor od 10. travnja 2026. godine u zakašnjenju s izvršenjem ugovornih obveza.

Upravo je nakon te odluke najveću pozornost privukla najava naplate penala. Međutim, dio javnosti mogao je steći dojam da se radi o penalima koji se obračunavaju na ukupnu vrijednost investicije, koja se procjenjuje na oko 70 milijuna eura. Takvo je tumačenje dodatno potaknuto pojedinim medijskim objavama i javnim istupima u kojima se spominjalo pet posto projekta.

Službeni dokument Grada, međutim, govori nešto drugo. U njemu stoji da se ugovorna kazna obračunava u iznosu od jednog promila za svaki dan kašnjenja, ali najviše do pet posto ukupno ugovorene kupoprodajne cijene. Ta kupoprodajna cijena iznosila je 11,3 milijuna eura i odnosi se na nekretnine koje su Grad Rijeka i Rijeka plus prodali investitoru radi realizacije projekta.

To znači da dnevni penal iznosi oko 11.300 eura, dok maksimalni mogući iznos ugovorne kazne iznosi približno 565.000 eura. Budući da se obračun vrši po stopi od jednog promila dnevno, maksimalni iznos doseže se nakon približno 50 dana kašnjenja. Kako je Grad utvrdio da kašnjenje teče od 10. travnja 2026. godine, proizlazi da je maksimalni ugovoreni iznos penala dosegnut još krajem svibnja.

To otvara pitanje koje se posljednjih dana gotovo uopće nije postavljalo. Ako je ugovorni maksimum već dosegnut, investitoru se iz dana u dan više ne povećava iznos ugovorne kazne. Drugim riječima, prema odredbama koje su dosad javno predstavljene, nakon dosezanja gornje granice od pet posto kupoprodajne cijene više nema dodatnog financijskog kažnjavanja kroz ugovorne penale, bez obzira na to koliko dugo radovi još trajali.

Naravno, to ne znači da možda ne postoje druge moguće ugovorne posljedice ili mehanizmi zaštite interesa Grada, no kada je riječ o samim penalima, iz dostupne dokumentacije proizlazi da je njihov maksimalni iznos već dosegnut. Zbog toga se može postaviti i pitanje koliko snažan poticaj za ubrzanje radova predstavljaju penali nakon što je dosegnut ugovorni plafon.

Još jedna okolnost koja nije bila dovoljno naglašena odnosi se na samu naplatu. Iako je Grad utvrdio da postoje uvjeti za obračun ugovorne kazne, iz dosadašnjih javnih izjava proizlazi da o konačnom obračunu i naplati tek treba biti donesena odluka nakon završetka projekta. Drugim riječima, iako su uvjeti za naplatu formalno utvrđeni, zasad još nije potpuno sigurno hoće li Grad Rijeka doista naplatiti puni iznos ugovorne kazne, na koji način će to učiniti i kada će se to dogoditi.

Sve to pokazuje da je javna rasprava posljednjih dana bila uglavnom fokusirana na samu činjenicu da će se „naplatiti penali“, dok je znatno manje pozornosti posvećeno detaljima ugovora iz kojih proizlazi da se kazna ne računa na ukupnu vrijednost investicije, nego na kupoprodajnu cijenu zemljišta te da je maksimalni ugovoreni iznos, prema dostupnim podacima, već dosegnut. Hoće li Grad u konačnici zaista naplatiti oko 565 tisuća eura penala i hoće li se pritom pojaviti novi pravni ili ugovorni prijepori, pokazat će mjeseci koji slijede.