Lukanović opet gura kupnju PIK-a: Sve bi moglo trajati više od osam godina i koštati oko 30 milijuna eura

--------------------------------------------------

--------------------------------------------------

Dva mjeseca nakon što prvi rebalans proračuna nije dobio potrebnu podršku, župan Ivica Lukanović ponovno pred Županijsku skupštinu stavlja kupnju bivšeg kompleksa PIK-a u Krešimirovoj ulici u Rijeci. Za nekretninu je Primorsko – goranska županija spremna izdvojiti 3,83 milijuna eura, no detaljna dokumentacija pokazuje da je kupnja zapravo tek ulaznica u višegodišnji projekt bez poznate konačne cijene i čvrstog datuma završetka. Današnja procjena budućih ulaganja iznosi još oko 18,6 milijuna uključujući PDV, a zbroj gornjih rokova svih predviđenih faza doseže čak osam godina. Uz rast cijena tijekom tako dugog razdoblja, konačni račun mogao bi biti dramatično veći od onoga koji se danas predstavlja.

Nekadašnji kompleks PIK-a u Krešimirovoj 26 Županija namjerava prenamijeniti u Edukacijsko-umjetnički centar, prvenstveno za potrebe Škole za primijenjenu umjetnost u Rijeci te srednjoškolskog i pripremnog programa Glazbene škole Ivana Matetića Ronjgova. Odluka o kupnji ponovno će se naći pred vijećnicima na sjednici Županijske skupštine 10. rujna.

Maksimalna kupoprodajna cijena iznosi 3.828.100 eura, koliko je nekretnina procijenjena elaboratom izrađenim upravo za potrebe donošenja odluke o njezinu stjecanju. U rebalansu je za kapitalni projekt predviđeno 3.838.100 eura, što uključuje i povezane administrativne troškove.

Na prvi pogled riječ je, dakle, o kupnji vrijednoj nešto manje od četiri milijuna eura. No kada se pročita ostatak dokumentacije, postaje jasno da je tih 3,83 milijuna tek početak financijski i vremenski iznimno zahtjevnog projekta.

Još jedan kupac navodno postoji, ali nudi znatno manje

Prvo veliko pitanje odnosi se već na samu kupoprodajnu cijenu.

Prema neslužbenim, ali pouzdanim informacijama Fiumana, za kompleks postoji još jedan ozbiljno zainteresirani kupac. Međutim, njegova maksimalna ponuda navodno je oko milijun eura niža od procijenjene vrijednosti koju je za nekretninu spremna platiti Primorsko – goranska županija.

U skupštinskoj dokumentaciji koju smo pregledali nema podataka iz kojih bi se moglo utvrditi je li kompleks bio ponuđen na otvorenom tržištu, koliko dugo se prodavao, po kojoj traženoj cijeni, koliko je konkretnih ponuda pristiglo niti je li itko drugi spreman za njega platiti iznos približan 3,83 milijuna eura.

Procjembeni elaborat ukupnu tržišnu vrijednost nekretnina utvrđuje upravo na 3.828.100 eura.

No procijenjena tržišna vrijednost i cijena koju je tržište stvarno spremno platiti nisu nužno ista stvar. Ako se potvrdi informacija da drugi konkretni zainteresirani kupac za kompleks nije spreman izdvojiti ni približno koliko Županija, legitimno je pitanje je li Primorsko – goranska županija prije prihvaćanja pune procijenjene vrijednosti pokušala pregovarati o znatno nižoj cijeni.

Pogotovo zato što kupnjom financijski zahtjevi ovog projekta tek počinju.

Cijela investicija bi vrlo lako mogla dosegnuti iznos od 30-ak milijuna eura

U priloženoj dokumentaciji već postoji preliminarna procjena budućih troškova. Građevinski, obrtnički i instalaterski radovi procijenjeni su na oko 12,98 milijuna eura bez PDV-a, oprema na još 1,15 milijuna, a slijede troškovi projektne dokumentacije, stručnog i projektantskog nadzora te upravljanja projektom.

Ukupno: 14.868.384 eura bez PDV-a.

I to bez 3,83 milijuna eura za kupnju PIK-a.

Ako bi se na cijeli procijenjeni iznos budućih ulaganja primjenjivao PDV od 25 posto, riječ je o približno 18,6 milijuna eura. Kada se tome pribroji kupnja nekretnine, današnji red veličine cijelog projekta već dolazi do oko 22,4 milijuna eura.

No ni to ne mora biti konačna cijena. Zapravo, dokumentacija jasno pokazuje da nije riječ o ugovorenom trošku, već o planskoj procjeni čija će konačna vrijednost ovisiti o odabranom konceptu, stvarnom opsegu rekonstrukcije, opremanju i tržišnim cijenama u vrijeme realizacije.

A upravo je vrijeme kod ovog projekta možda najveći problem.

Zbroj gornjih rokova – čak osam godina

Primorsko – goranska županija zasad ne navodi godinu u kojoj bi Edukacijsko-umjetnički centar trebao biti završen i kada bi učenici trebali useliti u novi prostor.

Umjesto toga dokumentacija navodi čitav niz faza koje tek slijede.

Za verifikaciju programa predviđeno je tri do šest mjeseci, za idejne varijante, participaciju, studiju izvodljivosti i TCO analizu šest do devet mjeseci, a za investicijsku odluku, imovinsko-pravna pitanja i financiranje tri do 12 mjeseci.

Nakon toga slijede projektna dokumentacija i dozvole, za što se predviđa 12 do 18 mjeseci, javna nabava šest do devet mjeseci, rekonstrukcija i opremanje čak 24 do 36 mjeseci, te na kraju tehnički pregled, uporabna dozvola i preseljenje, za što je predviđeno još tri do šest mjeseci.

Zbroje li se gornje granice svih tih rokova, dolazi se do 96 mjeseci – punih osam godina.

Treba biti precizan: to nije službeni županijski rok završetka projekta. Dio faza može se preklapati, a sama dokumentacija navodi da su rokovi orijentacijski.

Ali tih osam godina vrlo dobro pokazuje razmjere projekta u koji Županija želi ući. I pokazuje nešto drugo: gotovo četiri milijuna eura za nekretninu treba platiti sada, dok nitko danas ne može reći kada će ona stvarno postati potpuno funkcionalni Edukacijsko-umjetnički centar.

Ako se nekoliko faza dodatno protegne zbog projektiranja, dozvola, financiranja, žalbi u javnoj nabavi, nepredviđenih građevinskih problema ili drugih okolnosti, nije teško zamisliti ni osjetno dulji vremenski horizont.

A koliko će radovi koštati za šest, osam ili deset godina?

Upravo tu dolazimo do možda najvećeg financijskog rizika cijelog projekta.

Današnjih 14,87 milijuna eura bez PDV-a procjena je izrađena prema današnjim okolnostima. Nije ponuda izvođača, nije rezultat provedene javne nabave i nije fiksirana cijena po kojoj će radovi biti izvedeni za nekoliko godina.

Što realizacija bude dulja, to je veća opasnost da će ta brojka postati zastarjela.

Čak i vrlo umjeren hipotetski rast troškova pokazuje razmjere problema. Kada bi današnja procjena od 14,87 milijuna eura rasla prosječno samo tri posto godišnje, nakon osam godina iznosila bi oko 18,8 milijuna eura bez PDV-a. Uz četiri posto godišnje, nakon osam godina iznos bi narastao na oko 20,3 milijuna eura bez PDV-a.

A ako bi se realizacija ozbiljnije odužila i troškovi kroz deset godina rasli prosječno četiri posto godišnje, današnjih 14,87 milijuna pretvorilo bi se u približno 22 milijuna eura bez PDV-a.

To nisu prognoze konačne cijene PIK-a, nego matematičke ilustracije koliko višegodišnja realizacija može promijeniti današnju financijsku računicu.

U takvom ilustrativnom osmogodišnjem scenariju s prosječnim rastom od četiri posto, 20,3 milijuna eura budućih ulaganja s PDV-om bi iznosilo oko 25,4 milijuna eura. Kada bi se tome pribrojilo 3,83 milijuna za kupnju nekretnine, ukupna računica približila bi se 29 milijuna eura.

Dakle, 22 milijuna eura, koliko približno proizlazi iz današnjih procjena, nije nikakva gornja granica projekta.

Već se povlače usporedbe s Galebom

Upravo zbog dugih rokova, otvorenog konačnog troška i velikog broja koraka koje tek treba provesti, u riječkoj javnosti već se povlače usporedbe s jednim drugim velikim javnim projektom – obnovom broda Galeb.

Naravno, sadržajno je riječ o potpuno različitim projektima i nitko danas ne može tvrditi da će PIK nužno ponoviti sudbinu Galeba. No usporedba je razumljiva kada je riječ o rokovima i troškovima. Obnova Galeba trebala je biti završena godinama ranije, rokovi su se više puta pomicali, projekt je kroz realizaciju značajno poskupio, a ni danas još nije potpuno priveden kraju.

Takvo iskustvo praktički pred vratima Primorsko – goranske županije pokazuje koliko se početni rokovi i financijske procjene velikih javnih projekata tijekom godina mogu promijeniti.

Kod PIK-a je već sada jasno da projekt može trajati godinama. Samo rekonstrukcija i opremanje procijenjeni su na dvije do tri godine, prije čega tek slijede dodatne analize, projektiranje, dozvole, definiranje financiranja i javna nabava. Zato pitanje mogućeg probijanja rokova nije tek teorijsko pitanje, posebno kada se zna da bi svaka dodatna godina mogla značiti i dodatno povećanje troškova.

Galeb je barem imao značajna EU sredstva, za PIK zasad nema konkretnog europskog fonda

Pritom postoji još jedna važna razlika između ta dva projekta.

Projekt Galeba od početka je imao značajnu komponentu financiranja iz europskih fondova. Značajan dio prihvatljivih troškova pokrivao se bespovratnim europskim sredstvima, pa cijeli početni račun nije padao isključivo na lokalni proračun.

Kod PIK-a zasad takve sigurnosti nema.

U dokumentaciji koja je pred županijskim vijećnicima nije naveden nijedan konkretan europski fond, program ili poziv iz kojeg bi se financirala buduća rekonstrukcija i opremanje Edukacijsko-umjetničkog centra. Ne navodi se ni očekivani postotak europskog sufinanciranja, niti iznos bespovratnih sredstava na koji bi Primorsko – goranska županija mogla računati.

Naprotiv, financijska konstrukcija tek treba biti razrađena. Dokumentacija predviđa da će se u budućoj financijskoj i ekonomskoj analizi izraditi plan financiranja i provjeriti prihvatljivost troškova po pojedinim izvorima, dok se za svaku fazu projekta tek treba definirati izvor financiranja.

Drugim riječima, Županija danas ulazi u projekt čija su buduća ulaganja već sada procijenjena na gotovo 15 milijuna eura bez PDV-a, a još nije poznato iz kojeg će se konkretnog izvora taj novac osigurati niti hoće li uopće i u kojem opsegu biti moguće računati na europske fondove.

Za prvi korak takve nepoznanice nema. Gotovo 3,84 milijuna eura za kupnju i povezane troškove planirano je iz općih prihoda i primitaka županijskog proračuna.

Ako se u kasnijim fazama ne osigura značajno europsko ili drugo vanjsko sufinanciranje, najveći dio višemilijunskog računa morat će se pokrivati iz županijskog proračuna i drugih domaćih javnih izvora. A ako projekt kroz godine dodatno poskupi, rast će i iznos za koji će Županija morati pronaći financijsko pokriće.

Tako vijećnici danas zapravo ne znaju samo koliko će projekt konačno koštati i kada će biti gotov. Zasad ne znaju ni iz kojih će se konkretnih izvora financirati njegov daleko najskuplji dio.

Nekretninu bi kupili sada, konačnu investicijsku odluku donijeli kasnije

Još neobičnije zvuči redoslijed kojim bi se projekt trebao razvijati.

Dok se od vijećnika sada traži zeleno svjetlo za kupnju nekretnine vrijednu 3,83 milijuna eura, u samoj dokumentaciji stoji da se konačna investicijska odluka donosi tek nakon verifikacije programa, usporedbe alternativnog rješenja i TCO analize.

Drugim riječima, Županija bi najprije kupila nekretninu za gotovo četiri milijuna eura, a tek nakon toga trebala završiti dio analiza na temelju kojih će se donijeti konačna investicijska odluka.

Čak ni konačne programske potrebe budućeg centra još nisu zaključene. Dokumentacija navodi da potrebe i prostornu konfiguraciju treba dodatno verificirati i usuglasiti s korisnicima prije konačnog prostornog rješenja.

To ne znači da projekt nema opravdanje. Ali znači da vijećnici sada odlučuju o višemilijunskoj kupnji prije nego što su zaključeni neki od ključnih koraka projekta koji bi na kraju mogao biti višestruko skuplji od same nekretnine.

Centar za 320 učenika, danas ih je u tim programima 291

Planirani Edukacijsko-umjetnički centar prvenstveno bi trebao riješiti prostorne potrebe Škole za primijenjenu umjetnost u Rijeci te srednjoškolskog i pripremnog programa Glazbene škole Ivana Matetića Ronjgova.

Planirani kapacitet centra je 320 učenika u 17 razrednih odjela.

Prema dokumentaciji, u programima koji bi se preselili u novi centar trenutačno je ukupno 291 učenik – 168 u Školi za primijenjenu umjetnost te 123 u srednjoškolskom i pripremnom programu Glazbene škole.

Istodobno, ista analiza pokazuje ozbiljne prostorne probleme i u drugim riječkim srednjim školama. Elektroindustrijska i obrtnička škola te Srednja škola za elektrotehniku i računalstvo zajedno imaju 818 učenika i 35 odjela, dok Gimnazija Andrije Mohorovičića i Prva riječka hrvatska gimnazija zajedno imaju čak 999 učenika i 44 odjela te rade u dvije smjene.

Županijska analiza Edukacijsko-umjetničkom centru daje visokih 86 od mogućih 100 bodova, ali pritom izričito napominje da to nije dokaz njegova prvog mjesta u ukupnom portfelju investicija.

Zato je sasvim legitimno pitanje prioriteta: je li upravo ovo projekt u koji Primorsko – goranska županija u ovom trenutku treba vezati potencijalno više desetaka milijuna eura tijekom niza godina?

Tko će dva mjeseca kasnije glasati drukčije?

A odgovor na prvo pitanje stići će već 10. rujna.

Kupnja PIK-a vraća se pred Županijsku skupštinu samo dva mjeseca nakon neuspjelog prvog pokušaja rebalansa. Zato će posebno zanimljivo biti pratiti koji će vijećnici sada glasati drukčije nego prije ljetne stanke i hoće li nova verzija rebalansa dobiti ruke koje prvi put nije imala.

Ako se odnos snaga promijeni, javnost svakako zaslužuje čuti i obrazloženje onih vijećnika koji ranije nisu podržali rebalans, a sada eventualno odluče glasati za njegovu novu verziju.

Jer ovdje se više ne radi samo o jednoj stavci od 3,8 milijuna eura.

Radi se o odluci kojom Županija za gotovo četiri milijuna eura kupuje nekretninu za projekt čija konačna investicijska odluka tek slijedi, konačno prostorno rješenje još nije utvrđeno, konačna cijena nije poznata, čvrst datum završetka ne postoji, a zasad nije definirana ni konačna financijska konstrukcija niti postoji konkretno navedeni europski fond iz kojeg bi se višemilijunska rekonstrukcija sufinancirala.

Današnja računica već pokazuje red veličine veći od 20 milijuna eura. Ako realizacija potraje godinama, rast troškova može konačan račun odvesti osjetno više, a ilustrativni scenariji pokazuju da ni približavanje 30 milijuna eura nije matematički nezamislivo.

Iskustvo drugih velikih javnih projekata u Rijeci, među kojima se najčešće spominje Galeb, dovoljno jasno pokazuje koliko se početni rokovi i financijski okviri tijekom godina mogu udaljiti od stvarnog završnog računa. Razlika je što je Galeb imao značajnu europsku komponentu financiranja, dok kod PIK-a zasad nije poznato hoće li takva financijska pomoć uopće biti dostupna.

I povrh svega ostaje pitanje same početne cijene: zašto bi Primorsko – goranska županija za PIK platila punih 3,83 milijuna eura ako se potvrdi informacija da drugi ozbiljno zainteresirani kupac za isti kompleks nije spreman ponuditi ni približno toliko?

To je pitanje na koje bi vijećnici trebali dobiti vrlo jasan odgovor prije nego što dignu ruku za kupnju.